La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la «Ley de Vivienda«, vigente desde 26 de mayo de 2023) introdujo limitaciones en la fijación de los precios en el alquiler de vivienda de los nuevos contratos, así como limitaciones en su actualización.
Recordemos que aplica a las viviendas sujetas a la regulación sobre arrendamiento de viviendas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), es decir vivienda destinada a residencia permanente (“vivienda habitual”).
1. Las limitaciones a la fijación del precio
Estas limitaciones se aplican en función de la “zona” donde se ubica la vivienda y en función de “cuantas viviendas” es propietario el arrendador.
a. Para las viviendas situadas en zonas de mercado de residencial tensionado («Zonas Tensionadas»)
- Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10% (i.e. por motivo de ciertas características o reformas en la vivienda,…).
- Si el arrendador es un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros) se aplicará el menor de los siguientes importes: (i) la renta del contrato anterior actualizada; o (ii) el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia («Índices de Referencia») aprobado mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado y Agenda Urbana que entró en vigor el 16 de marzo de 2024. Los Índices de Referencia están publicados en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
A fecha de cierre de este artículo, y a los efectos de aplicación de las limitaciones en el precio del alquiler, solo hay Zonas Tensionadas en Cataluña.
b. Para las viviendas que no están situadas en Zona Tensionada
La renta en los nuevos contratos será libremente pactada entre las partes y los Índices de Referencia tendrán carácter informativo.
2. Por otro lado, con relación a la actualización de los precios del alquiler.
- Antes de la Ley de Vivienda el Gobierno ya definió con carácter extraordinario limitaciones al precio del alquiler. Recordemos que durante 2022 y 2023 operó el límite del 2% a la subida de los alquileres, que fue acordado como medida extraordinaria y temporal en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales que la invasión de Rusia en Ucrania.
- Desde la publicación de la Ley de Vivienda hasta el 1 de enero de 2025, el Gobierno adopta como sistema ordinario y permanente el de límite máximo de actualización de la renta.
Así durante el año 2024 el importe de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento existentes fue fijado por el Gobierno en el 3%.
- Desde el 1 de enero de 2025, el límite de actualización será el Índice de Referencia, que se calculará según una fórmula definida en la Ley y publicada mensualmente por el INE.
El Índice de Referencia del precio de los arrendamientos de vivienda, ¿cómo funciona?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, dispone que, antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística (el «INE«) tenía que definir un nuevo Índice de Referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda (el «Índice de Referencia»). El pasado 20 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE), la Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, por la que se define el nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (el «Índice de Referencia»).
El índice se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente, y una tasa de variación anual media ajustada definida en el Anexo de la citada Resolución –que incorpora dos parámetros definidos conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa–.
El 2 de enero de 2025 se publicaron en la página web del INE los primeros resultados del índice. A partir de esta primera publicación, el índice se difundirá mensualmente, en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC.
El Índice de Referencia funciona como límite máximo, es decir, si el sistema de actualización pactado por las partes –normalmente el IPC–, resulta una cifra inferior, se aplica el índice pactado entre las partes- Y solo aplica a la vivienda habitual no a otras formas alojativas (i.e. coliving o alquiler por habitación) o a alquiler estacional o temporal (i.e de media o corta estancia o turístico).
